Kassel: Ein Gespräch mit der Kasseler Sparkasse über Zinsen, Nachfrage und Perspektiven

Heiko Schäfer selbst ist ein echtes Urgestein in der regionalen Finanzwelt. Er ist bereits seit dem Jahr 1989 bei der Sparkasse beschäftigt. Er hat dort ganz klassisch als Auszubildender begonnen und das Bankgeschäft von der Basis an gelernt. Später war er lange Zeit intensiv im Firmenkundengeschäft tätig und ist dann im Jahr 2014 in den Bereich der Vermittlerbetreuung für Baufinanzierungen gewechselt. Unsere Geschäftsführer kennen ihn aus genau dieser Zeit, da sie kurz darauf selbst in die Branche eingestiegen sind. Damals war diese Abteilung noch völlig neu und befand sich im absoluten Aufbau. Seit Beginn des Jahres 2024 ist er nun Gruppenleiter in der Baufinanzierung und gleichzeitig stellvertretender Leiter im großen Privatkundenbereich. Wer so lange ununterbrochen im selben Haus und in derselben Region tätig ist, hat zwangsläufig mehrere Zinszyklen hautnah miterlebt. Er kennt die großen Aufschwünge, die Phasen der massiven Zurückhaltung, die unbegründete Euphorie und die lähmende Unsicherheit der Käufer. Genau diese tiefe historische Einordnung hat das Gespräch im Podcast für uns so unglaublich wertvoll gemacht.

Ein sehr zentrales Thema der Aufnahme war die Entwicklung der Immobilienpreise direkt bei uns in Kassel und in den umliegenden Landkreisen. Die vergangenen Jahre waren geprägt von stark steigenden Zinsen und einer langen Phase, in der sehr viele potenzielle Käufer zunächst einmal abgewartet haben. Laut der Einschätzung der Kasseler Sparkasse bewegen sich die aufgerufenen Preise inzwischen wieder sehr nahe an dem Niveau, das wir vor dem großen Zinsanstieg gesehen haben. Besonders gute und gepflegte Immobilien in den gefragten Lagen von Kassel ziehen im Preis sogar wieder moderat an. Der grundlegende Wunsch der Menschen nach Wohneigentum ist weiterhin vorhanden und ungebrochen. Auch die professionellen Kapitalanleger sind mittlerweile stark zurück im Markt. Unsere Heimatstadt Kassel wird im bundesweiten Vergleich dabei häufig massiv unterschätzt. Wenn man sich die nackten Zahlen im direkten Vergleich zu Städten wie Frankfurt am Main oder Wiesbaden ansieht, sind die Kaufpreise hier immer noch deutlich moderater und für normale Familien bezahlbar. Die direkte Lage in der Mitte Deutschlands, eine solide ausgebaute Infrastruktur und eine sehr stabile wirtschaftliche Struktur machen Kassel für viele Käufer enorm interessant. In den vergangenen Monaten haben wir in den Beratungen immer wieder erlebt, dass Investoren aus völlig anderen Regionen der Bundesrepublik ganz gezielt nach Immobilien in Kassel suchen.

Heiko Schäfer hat in der Folge sehr offen und ehrlich gesagt, dass niemand in der gesamten Finanzwelt seriös und sicher vorhersagen kann, wohin sich die Zinsen in der Zukunft exakt entwickeln werden. Seine persönliche Einschätzung ist jedoch, dass wir uns in den kommenden zwölf bis vierundzwanzig Monaten eher in einer ruhigen Seitwärtsbewegung befinden werden. Er rechnet mit moderaten und völlig normalen Schwankungen. Sehr interessant war für uns dabei sein Hinweis, dass das aktuelle Zinsniveau historisch betrachtet keineswegs außergewöhnlich hoch ist. Sehr viele Menschen haben sich in den letzten zehn Jahren einfach extrem an die Phase mit sehr niedrigen Zinsen gewöhnt. Diese Zeit war volkswirtschaftlich gesehen jedoch eher eine absolute Ausnahme und nicht die Regel. Inzwischen, und das ist auch die ganz klare Wahrnehmung der Sparkasse, haben sich sehr viele Käufer mental und finanziell wieder an das neue Zinsniveau angepasst. Die Nachfrage nach Baufinanzierungen ist mit voller Wucht zurück.

Gebrauchte Einfamilienhäuser, kleinere Mehrfamilienhäuser und solide Eigentumswohnungen in Kassel und der direkten Umgebung werden wieder massiv und verstärkt nachgefragt. Völlig anders sieht es hingegen beim klassischen Neubau aus. Hier sind die allgemeinen Rahmenbedingungen wesentlich schwieriger geworden. Weiterhin sehr hohe Baukosten für Material und Handwerker, stark gestiegene gesetzliche Anforderungen an die Energieeffizienz und sehr stark zurückhaltende staatliche Förderkulissen bremsen viele private Vorhaben massiv aus. Das deckt sich zu hundert Prozent mit unseren eigenen täglichen Erfahrungen im Büro. Neubauprojekte sind in der Planung deutlich komplexer geworden und für viele normale Familien mit durchschnittlichem Einkommen finanziell schlichtweg viel schwerer darstellbar als noch vor fünf Jahren. Wer heute neu baut, braucht viel Eigenkapital und einen langen Atem bei der Planung.

Deutschland hat das feste politische Ziel ausgegeben, bis zum Jahr 2045 komplett klimaneutral zu wirtschaften. Das betrifft in einem riesigen Ausmaß natürlich auch den gesamten Immobilienbestand in Kassel. Sehr viele Gebäude in unserer Region stammen aus den siebziger oder achtziger Jahren. Energetisch besteht hier in den allermeisten Fällen ein enormer und teurer Nachholbedarf. Die Banken schauen bei Finanzierungsanfragen inzwischen wesentlich genauer hin. Es geht den Prüfern schon lange nicht mehr nur um den reinen Kaufpreis und das Einkommen der Käufer. Es geht massiv um die aktuellen Energieklassen der Häuser, um zwingend anstehende Modernisierungen und um die langfristigen monatlichen Nebenkosten für Heizung und Strom. Für alle potenziellen Käufer bedeutet das, dass sie sich frühzeitig mit dem tatsächlichen baulichen Zustand einer Immobilie auseinandersetzen müssen. Eine gute Finanzierung sollte heute nicht nur den Kaufpreis abbilden, sondern auch alle mittelfristig notwendigen Investitionen in das Gebäude vollumfänglich berücksichtigen. Heiko Schäfer hat in der Aufnahme stark betont, dass es absolut sinnvoll ist, energetische Modernisierungen von Anfang an finanziell mitzudenken, anstatt sie aus falscher Sparsamkeit auf später zu verschieben. Wer gleich das Dach dämmt oder die alte Heizung tauscht und dies solide über die Bank mitfinanziert, schafft sich auf lange Sicht enorme finanzielle Sicherheit und schützt sich vor bösen Überraschungen bei den Energiekosten.

Auch die Entwicklung der Mieten in Kassel wurde angesprochen. Im bundesweiten Vergleich liegt unsere Stadt glücklicherweise weiterhin auf einem sehr moderaten und vernünftigen Niveau. Für Kapitalanleger bedeutet das ein gesundes und nachhaltiges Potenzial für die Zukunft. Gleichzeitig muss das Wohnen für die Menschen vor Ort bezahlbar bleiben. Aus der erfahrenen Sicht der Kasseler Sparkasse gibt es in Kassel durchaus noch einen gesunden Entwicklungsspielraum bei den Mieten.

Heiko Schäfer sieht Immobilien ganz klar als einen fundamentalen Baustein für die private Vorsorge. Er sieht Immobilien nicht als die einzige Lösung für alles, aber als einen enorm wichtigen und stabilen Bestandteil der persönlichen Vermögensplanung. Wer früh genug in seinem Leben beginnt und die Zahlen absolut realistisch kalkuliert, kann sich mit ein oder zwei gut ausgewählten Eigentumswohnungen eine sehr sichere zusätzliche Einnahmequelle für das Alter aufbauen. Neben möglichen steuerlichen Effekten während der Finanzierungsphase entsteht über die Jahrzehnte hinweg echte und greifbare Substanz. Gerade in Zeiten von sehr unsicheren Rentenperspektiven gewinnt dieses Thema für immer mehr Menschen massiv an Bedeutung.

Jeder Käufer muss sich fragen, ob er die geplante monatliche Belastung wirklich dauerhaft und ohne Bauchschmerzen tragen kann. Man muss sich ehrlich fragen, ob man ausreichende finanzielle Rücklagen für unerwartete Reparaturen am Haus oder für einen unvorhergesehenen Leerstand der Mietwohnung gebildet hat. Genau diese existenziellen Fragen müssen zwingend vor dem Notartermin geklärt sein. Eine Baufinanzierung sollte niemals bis zur allerletzten finanziellen Grenze des Haushaltsbudgets ausgereizt werden. Ein angemessener finanzieller Puffer schafft eine enorme innere Ruhe und schützt vor schlaflosen Nächten. Das gilt für Selbstnutzer ganz genauso wie für Kapitalanleger.

Die Digitalisierung ist in den Banken und auch bei uns Vermittlern längst fester Alltag geworden. Die dicken Papierakten verschwinden allmählich. Unterlagen werden heute fast ausschließlich digital eingereicht, und die bankinternen Prozesse sind sehr viel strukturierter und messbarer als noch vor zehn Jahren. Dennoch war die gemeinsame Einschätzung am Tisch völlig klar. Eine persönliche Beratung bleibt nach wie vor wichtig. Gerade bei sehr komplexen Finanzierungen, bei stark individuellen Lebenssituationen der Kunden oder bei besonderen und schwer einzuschätzenden Objekten reicht eine rein automatisierte Entscheidung durch einen Computer einfach nicht aus. Die menschliche Erfahrung, die fachliche Einordnung der Situation und vor allem das gewachsene persönliche Vertrauen spielen weiterhin eine herausragende und entscheidende Rolle in diesem Geschäft. Menschen kaufen von Menschen und Menschen vertrauen Menschen.

Auf die abschließende Frage, welche drei konkreten Punkte echte Kaufinteressenten heute unbedingt beachten sollten, kam eine sehr klare und aufgeräumte Antwort von Heiko Schäfer. Erstens sollte man immer eine professionelle und unabhängige Beratung suchen. Zweitens muss man ganz ehrlich prüfen, ob die langfristige finanzielle Belastung wirklich zur eigenen Lebensplanung und Familienplanung passt. Drittens muss man zwingend ausreichend Reserven für die Zukunft einplanen. Diese drei Punkte wirken auf den ersten Blick vielleicht sehr einfach und fast schon trivial, sie sind im hektischen Alltag eines Immobilienkaufs aber absolut entscheidend für den langfristigen Erfolg.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Nordhessen absolut da. Die großen baulichen Herausforderungen wie die energetische Sanierung im Altbau oder die hohen Kosten im Neubau bleiben uns zwar erhalten, sie sind mit der richtigen Planung aber lösbar. Der Kasseler Markt ist heute weder gefährlich überhitzt noch ist er komplett eingebrochen. Er hat sich in den letzten zwei Jahren schlichtweg neu sortiert und auf ein gesundes Fundament gestellt. Wer sich aktuell ganz konkret mit dem Kauf einer Immobilie in Kassel beschäftigt, sollte die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einfach realistisch betrachten. Es geht bei einer solchen Investition niemals um schnelle und riskante Gewinne, sondern um tragfähige und langfristige Lebensentscheidungen. Genau dafür braucht es offene Gespräche wie dieses, mit dem klaren Blick auf das, was am Ende für die Käufer wirklich zählt.