Vom Verkäufer zum Visionär: Wie Marc Heemskerk den Immobilienmarkt neu denkt

Marc hat im Bank- und Versicherungsvertrieb angefangen. Strukturiertes Arbeiten, klare Ziele, viel Kundenkontakt – das war sein Alltag. Jahre geprägt von Zielvorgaben und täglichen Gesprächen über Produkte, die zwar wichtig waren, aber irgendwie abstrakt blieben. Irgendwann hat ihm das nicht mehr gereicht. Versicherungsprodukte fühlten sich zu wenig greifbar an, zu theoretisch.

Der Wendepunkt kam mit seiner ersten eigenen Immobilie. Er kaufte damals noch ohne große professionelle Analyse – und das Objekt lief trotzdem. Nicht, weil alles perfekt war, sondern weil er in diesem Moment begriff, wie viel Potenzial und Einfluss in echten Werten steckt. Das war der Moment, in dem ihm klar wurde: Immobilien sind anders. Sie sind real, anfassbar, man kann sie entwickeln, verbessern, ihre Entwicklung aktiv gestalten.

Dieser Erkenntnismoment hat ihn zum Branchenwechsel bewegt. Erst vertrieb er Immobilien für andere Unternehmen, später dann mit eigenen Produkten. Heute gehört er zu den etablierten Aufteilern in NRW – mit einem Fokus auf den Raum Düsseldorf, den er wie seine Westentasche kennt.

Marc bringt eine Kombination mit, die in der Immobilienbranche selten ist und genau deshalb so gut funktioniert. Es ist nicht eine einzelne Kompetenz, sondern das Zusammenspiel von drei Bereichen:

Vertrieb: Er weiß genau, wie Kunden Entscheidungen treffen, wie man professionell mit Einwänden umgeht und wie Verkaufsprozesse effizient und ohne Reibungsverluste laufen. Das klingt vielleicht banal, ist es aber nicht. Denn seine Produkte sind so entwickelt, dass sie sich nicht nur gut auf dem Papier lesen, sondern tatsächlich verkaufbar sind – mit allen Unterlagen, die Berater und Käufer brauchen.

Finanzierung: Durch seine Jahre in der Finanzdienstleistung kennt er die Bankensicht in- und auswendig. Er weiß, welche Unterlagen wirklich entscheidend sind, wie Kreditinstitute Risiken bewerten und warum manche Objekte problemlos finanzierbar sind – während andere bei der Bank durchfallen. Dieses Wissen fließt in jedes seiner Produkte ein, bevor es überhaupt auf den Markt kommt.

Einkauf: Marc erkennt gute Lagen, sieht potenzielle Risiken, Mieterstrukturen und bauliche Besonderheiten. Aber noch wichtiger: Er kauft nur dort, wo er sich wirklich auskennt. Sein Kerngebiet liegt rund um Düsseldorf – eine Region, in der er seit Jahren Erfahrung sammelt und den Markt entsprechend gut einschätzen kann.

Diese drei Perspektiven zusammen sorgen dafür, dass seine Immobilien von Anfang an solide aufgestellt sind. Sie müssen nicht "schöngeredet" werden, weil sie bereits im Einkauf richtig geprüft wurden.

Viele Aufteiler scheitern an den immer gleichen Punkten: zu schnelle Entscheidungen, oberflächliche Prüfungen, zu viel Optimismus und zu wenig Realismus. Der Glaube, dass sich schon alles irgendwie regeln wird.

Marc arbeitet bewusst anders. Er kauft nur Objekte, die bestimmte Kriterien erfüllen: Sie müssen in wirtschaftlich stabilen Lagen liegen, im Cashflow tragfähig sein, eine solide Mieterstruktur haben, juristisch sauber sein und baulich nachvollziehbar. Klingt selbstverständlich, ist es in der Praxis aber oft nicht.

Er verlässt sich nicht auf schöne Exposés oder Versprechungen. Er besichtigt selbst, prüft Unterlagen komplett durch, arbeitet mit strukturierten Checklisten und holt bei Bedarf externe Gutachter dazu. Wenn auch nur ein kritischer Punkt nicht sauber geklärt werden kann, ist der Deal vom Tisch. Ohne Wenn und Aber.

Das schützt nicht nur die Käufer und Vertriebspartner, sondern hat ihn über die Jahre auch vor vielen Fehlern bewahrt, an denen andere in der Branche gescheitert sind. Denn einmal einen schlechten Deal gemacht, und das Vertrauen im Markt ist nachhaltig beschädigt.

Marc formuliert es im Podcast sehr klar: "Erfolg entsteht nicht am Verkaufstisch, sondern im Einkauf."

Das bedeutet konkret: Eine Immobilie kann nur so gut sein wie die Prüfung, die vorher stattgefunden hat. Fehler im Grundbuch, versteckte technische Probleme, alte Leitungen, unklare Sanierungshistorien oder finanzierungsrelevante Risiken – all das entscheidet darüber, ob ein Objekt wirtschaftlich wirklich trägt oder nicht.

Viele Einsteiger – und leider auch einige Profis – verlassen sich auf Motivation, schöne Renditeberechnungen oder den Glauben, dass der Markt schon alles richten wird. Marc verlässt sich auf Daten, jahrelange Erfahrung und vollständige Unterlagen. Das ist weniger glamourös, aber deutlich erfolgreicher.

Im Podcast bei Hypovision beschreibt Marc sehr offen, woran viele Kollegen in der Branche scheitern. Es sind meistens die gleichen Fehler: Sie kalkulieren zu optimistisch. Sie wissen nicht, was Verkäufer oder Makler wirklich prüfen. Sie kennen die konkreten Anforderungen der Banken nicht. Sie kaufen Objekte, die sie selbst nicht richtig analysieren können. Oder ihnen fehlt schlicht die Erfahrung, um Risiken richtig einzuordnen.

Die Folge ist fast immer die gleiche: Objekte bleiben liegen, weil sie nicht finanzierbar sind. Deals platzen kurz vor Abschluss. Der Cashflow bricht weg. Und im schlimmsten Fall geraten ganze Unternehmen ins Straucheln – mit allen Konsequenzen für Mitarbeiter, Partner und Käufer.

Marcs Ansatz ist deshalb bewusst konservativ: Lieber ein Deal weniger, dafür aber jeder Deal sauber. Das mag nach weniger Wachstum klingen, führt aber zu deutlich nachhaltigerem Erfolg.

Marc sieht Immobilien nicht als einmalige Transaktion. Er entwickelt Produkte. Das ist ein wichtiger Unterschied. Der Prozess umfasst die komplette technische Prüfung, gezielte und durchdachte Modernisierungen, professionelle Mieterkommunikation, saubere und vollständige Dokumentation, verständliche Unterlagen für Banken und ein kalkulierbares Setup für den Vertrieb.

Parallel dazu baut sein Unternehmen ein internes Vertriebssystem mit Schulungen, klaren Prozessen und praktischen Tools auf. Das ermöglicht externen Finanzberatern, seine Immobilien fundiert in ihr Angebot zu integrieren – ohne dass sie sich selbst um die operative Komplexität kümmern müssen.

Für viele Berater ist genau das entscheidend: Sie wollen ihren Kunden gute Produkte anbieten, aber nicht selbst zum Immobilienexperten werden müssen. Sie brauchen ein Produkt, das geprüft, nachvollziehbar und verkaufbar ist – mit allen Unterlagen, die es braucht.

Trotz gestiegener Zinsen sieht Marc den Immobilienmarkt nicht in einer problematischen Lage oder gar in der Krise. Im Gegenteil: Was viele als besorgniserregend empfinden, ist aus seiner Sicht eine längst überfällige Rückkehr zur Normalität.

Die Jahre extrem günstiger Zinsen waren historisch außergewöhnlich – fast schon abnormal. Heute bewegen wir uns wieder in Zinsbereichen, die über Jahrzehnte hinweg völlig üblich waren. Das Problem ist eher, dass sich eine ganze Generation von Käufern und Investoren an die Niedrigzinsphase gewöhnt hat.

Immobilien bleiben auch unter veränderten Bedingungen knapp, wertstabil, inflationsgeschützt, steuerlich interessant und langfristig solide. Käufer müssen nur verstehen, dass Wirtschaftlichkeit heute anders bewertet wird als noch vor wenigen Jahren. Die Rechnung muss stimmen – aber sie kann auch heute noch aufgehen.

Die Prinzipien hinter Marcs Geschäftsmodell sind eigentlich klar und logisch – werden aber erstaunlich selten konsequent umgesetzt:

Kaufentscheidungen sollten auf Daten basieren, nicht auf Emotionen oder Bauchgefühl. Qualität muss immer vor Geschwindigkeit gehen. Netzwerk funktioniert nur, wenn es auf gegenseitiger Verlässlichkeit aufbaut. Prozesse müssen transparent und skalierbar sein, sonst bricht das Geschäft beim Wachstum ein. Ein wirklich gutes Produkt braucht keinen Verkaufsdruck – es verkauft sich durch seine Substanz. Und Risiko darf niemals ignoriert werden, sondern muss strukturiert bewertet und eingepreist werden.

Diese Grundsätze klingen vielleicht nicht spektakulär. Aber sie machen sein Geschäftsmodell robust – auch und gerade in einem Markt mit sich verändernden Rahmenbedingungen.

Marc Heemskerk steht für einen Immobilienansatz, der klar, strukturiert und konsequent professionell ist. Er zeigt durch seine Arbeit, dass nachhaltiger Erfolg nicht aus Hype, schönen Versprechungen oder aggressivem Marketing entsteht, sondern aus echter Erfahrung, gründlicher Analyse und dem Mut, auch vermeintlich lukrative Deals abzulehnen, wenn sie nicht hundertprozentig sauber sind.

In einer Branche, in der viele versuchen, möglichst schnell zu wachsen und Marktanteile zu erobern, setzt er bewusst auf Stabilität, übernommene Verantwortung und langfristige Geschäftsbeziehungen. Und genau das macht seinen Ansatz zu einem wichtigen und relevanten Beitrag für einen Markt, der deutlich mehr Qualität und weniger Spekulation braucht.