Zinsupdate November 2026: Der Swap fällt, die Bauzinsen ziehen nur langsam nach

Fangen wir mit dem Blick auf den Chart an. Wir schauen uns dazu wie immer den 10-Jahres-Swap an. Falls du den Begriff zum ersten Mal hörst: Der Swapsatz ist der Zins, zu dem sich Banken untereinander langfristig Geld leihen oder absichern. Er gilt als einer der wichtigsten Indikatoren dafür, wie sich die Zinsen für Baufinanzierungen entwickeln. Steigt der Swap, steigen meist auch die Bauzinsen. Fällt er, sollten die Bauzinsen in der Regel ebenfalls nachgeben.

Und genau das sehen wir gerade: Vom Hochpunkt Anfang Oktober, der im Zinschart tatsächlich einem 15-Jahres-Hoch entsprach, ist der Swap ein Stück zurückgegangen. Das ist erst einmal eine gute Nachricht. Denn wenn der wichtigste Indikator fällt, ist das die Voraussetzung dafür, dass auch Finanzierungen wieder günstiger werden.

Theoretisch ja. In der Praxis ist es aber nicht ganz so einfach. Ob die Bauzinsen wirklich fallen, sehen wir erst, wenn wir uns die konkreten Konditionen der Banken anschauen. Und da zeigt sich: Die Banken geben den Rückgang nur sehr zögerlich weiter. Warum das so ist, schauen wir uns jetzt an.

Es gibt einen Grund, der jedes Jahr um diese Zeit eine Rolle spielt: Wir nähern uns dem Jahresende. Und Banken haben, genau wie viele andere Unternehmen auch, Ziele, die sie bis Dezember erreichen müssen. Dazu gehört auch ein bestimmtes Volumen an Baufinanzierungen.

Wenn eine Bank diese Ziele schon erreicht hat, fehlt ihr schlicht der Anreiz, die Zinsen im gleichen Maß wie den Swap zu senken. Die Bücher sind voll, neue Abschlüsse würden erst ins nächste Jahr zählen. Genau das merken wir gerade im Markt: Viele Institute halten ihre Konditionen relativ stabil, obwohl der Swap nachgegeben hat.

Dazu kommt ein Muster, das wir seit Jahren beobachten: Die Zinsen steigen schnell und sinken langsam. Wenn der Swap anzieht, geben die Banken das meistens innerhalb weniger Tage an ihre Kunden weiter. Wenn er fällt, dauert es deutlich länger.

Das ist nichts Ungewöhnliches und auch kein Geheimnis. In einer Phase mit fallendem Swap können die Banken etwas mehr Marge erwirtschaften, weil ihre eigenen Kosten schneller sinken als die Zinsen für dich. Das ist einfach so. Für dich heißt das aber: Ein Rückgang im Chart kommt nicht automatisch eins zu eins in deinem Angebot an. Umso wichtiger ist es, mehrere Banken zu vergleichen, statt sich auf ein einziges Angebot zu verlassen.

Damit du siehst, was das konkret bedeutet, haben wir wieder unser ganz normales Beispiel durchgerechnet. So kannst du es eins zu eins mit den letzten Updates vergleichen:

• Darlehen: 350.000 Euro • 100 % Finanzierung, das Darlehen entspricht also dem Kaufpreis • Selbstgenutzte Immobilie

Das Ergebnis: Wir liegen aktuell im mittleren vierer Bereich. Die Kasseler Sparkasse zum Beispiel bewegt sich in Richtung 4,8 %, und von dort ist es nicht mehr weit bis zu den 5 %. Ehrlich gesagt ist das für Eigennutzer relativ stramm. Der Grund ist genau der, den wir oben beschrieben haben: Die Zinsen sinken langsamer, als sie gestiegen sind.

Um ein Gefühl dafür zu bekommen: Bei 350.000 Euro, 4,8 % Zins und 2 % Anfangstilgung landest du bei einer monatlichen Rate von rund 1.980 Euro. Bei 5 % wären es rund 2.040 Euro. Schon zwei Zehntel Prozentpunkte machen also etwa 60 Euro im Monat aus, über die Jahre ein deutlicher Betrag. Umgekehrt heißt das auch: Wenn die Zinsen Anfang des Jahres um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte fallen, sparst du bei diesem Beispiel rund 90 bis 145 Euro Zinsen im Monat. Genau deshalb lohnt es sich, die Entwicklung im Blick zu behalten und das richtige Timing mit einer klugen Finanzierungsstrategie zu verbinden.

Wenn du nicht selbst einziehen, sondern vermieten willst, liegen die Zinsen meist noch etwas höher. Viele Banken verlangen für Kapitalanlagen einen Aufschlag, weil sie das Risiko anders bewerten. In der Praxis landen wir hier aktuell oft schon über 5 %. Umso wichtiger ist es, die Rendite realistisch durchzurechnen und nicht nur auf den Kaufpreis zu schauen. Eine Immobilie, die sich bei 3 % Zins noch gut gerechnet hat, kann bei 5 % ganz anders aussehen.

Wir gehen davon aus, dass die Bauzinsen in den nächsten Monaten im besten Fall noch ein Stück fallen. Garantieren kann das aber niemand. Die wirtschaftliche Lage ist unsicher, und viele Banken werden in diesem Jahr keine großen Sprünge mehr machen, weil ihre Bücher bereits voll sind und sie kein Vertriebsziel mehr erreichen müssen. Das Geschäft nehmen sie dann gerne mit ins neue Jahr.

Spannend wird es erfahrungsgemäß Anfang des Jahres. Dann starten die Banken mit neuen Zielen, und es kommt häufig die Phase, in der ziemlich zügig gesagt wird: Wir senken jetzt die Zinsen, um das Geschäft wieder anzukurbeln. Wenn der Swap bis dahin niedrig bleibt, sind Zinsrückgänge von 0,3, 0,4 oder sogar 0,5 Prozentpunkten durchaus nichts Ungewöhnliches.

Besonders interessant ist die aktuelle Phase für alle, deren Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft. Viele haben ihre Finanzierung vor einigen Jahren zu sehr niedrigen Zinsen abgeschlossen und stehen jetzt vor einem deutlichen Sprung. Hier lohnt es sich, nicht bis zum letzten Monat zu warten. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir einen Zins schon heute für später sichern. Ob das in deiner Situation Sinn macht oder ob du lieber auf die Zinssenkungsphase Anfang 2027 setzt, rechnen wir gerne gemeinsam mit dir durch.

Heißt das jetzt, du solltest bis Januar warten? Nicht unbedingt. Wer gerade ein passendes Objekt gefunden hat, sollte es nicht wegen ein paar Zehntelprozentpunkten verlieren. Gute Immobilien in Kassel und Nordhessen sind schnell weg, und niemand kann den Markt perfekt timen. Was du aber tun kannst:

1. Mehrere Banken vergleichen: Gerade jetzt gibt es große Unterschiede zwischen den Instituten. Manche haben ihre Ziele erreicht, andere noch nicht. 2. Zinsbindung und Tilgung klug wählen: Die richtige Kombination kann mehr ausmachen als der perfekte Zeitpunkt. 3. Förderungen mitdenken: Programme wie die EH55-Förderung bieten aktuell Zinsen ab rund 1 %. Alles dazu im /kfw‒update‒november. 4. Anschlussfinanzierung früh planen: Wenn deine Zinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft, lohnt sich der Blick auf ein Forward-Darlehen. Mehr dazu in unserem Beitrag zur /blog‒anschlussfinanzierung.

Gerade in einer Phase, in der die Banken so unterschiedlich reagieren, zahlt es sich aus, nicht nur bei einer Bank anzufragen. Als unabhängiger Finanzierungspartner aus Kassel arbeiten wir mit vielen Banken direkt zusammen, von regionalen Instituten bis zu überregionalen Anbietern. Wir sehen jeden Tag, welche Bank gerade wirklich gute Konditionen anbietet und welche sich eher zurückhält.

So kannst du dir das beste Angebot sichern, ohne selbst zehn Bankgespräche führen zu müssen. Und wir sagen dir ehrlich, ob es sich bei deiner Situation lohnt, jetzt abzuschließen oder noch ein paar Wochen zu warten.

Der 10-Jahres-Swap ist vom 15-Jahres-Hoch zurückgekommen, und das ist ein gutes Signal. Bei den Bauzinsen kommt davon aktuell aber nur wenig an, weil viele Banken zum Jahresende keinen Druck mehr haben. Für Eigennutzer liegen wir deshalb weiterhin Richtung 5 %. Anfang 2027 könnte die typische Zinssenkungsphase einsetzen. Bis dahin gilt: vergleichen, klug planen und keine gute Immobilie für ein paar Zehntel verlieren.

Wie hoch sind die Bauzinsen im November 2026? Für eine selbstgenutzte Immobilie mit 100 % Finanzierung liegen wir aktuell im mittleren vierer Bereich, bei manchen Banken schon in Richtung 4,8 bis 5 %. Deine persönlichen Konditionen hängen von deiner Situation ab.

Warum fallen die Bauzinsen nicht, obwohl der Swap sinkt? Viele Banken haben ihre Jahresziele bereits erreicht und haben deshalb wenig Anreiz, die Zinsen zu senken. Außerdem gilt erfahrungsgemäß: Zinsen steigen schnell und sinken langsam.

Werden die Zinsen Anfang 2027 günstiger? Das ist möglich. Zum Jahresstart senken Banken häufig ihre Konditionen, um das Geschäft anzukurbeln. Rückgänge von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten sind dann nicht ungewöhnlich. Eine Garantie gibt es aber nicht.

Soll ich jetzt abschließen oder warten? Das hängt von deiner Situation ab. Wer ein passendes Objekt gefunden hat, sollte es nicht wegen weniger Zehntelprozentpunkte verlieren. Wir rechnen gerne mit dir durch, was in deinem Fall sinnvoll ist.

Du willst wissen, welche Konditionen du gerade wirklich bekommst? Oder du überlegst, ob sich Warten für dich lohnt? Dann lass uns gemeinsam draufschauen. Wir vergleichen für dich viele Banken und zeigen dir, welche Finanzierung zu dir passt. Kostenlos und unverbindlich.

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Im Dezember hören wir uns wieder. Dann vergleichen wir eins zu eins, ob die Zinsen noch einmal gefallen sind. Bis dahin freuen wir uns über ein Like oder einen Kommentar unter dem Video.

Bleib dran!

Dein Team von Hypovision